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PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA

30-12-2010 10:57 - News Generiche
In base all´articolo 1385 del codice civile, il preliminare è l´accordo con il quale le parti si obbligano reciprocamente a stipulare un futuro contratto definitivo indicandone sin da subito i tratti essenziali. Il preliminare deve avere la stessa forma del contratto successivo e pertanto scritta, pena la nullità del contratto (articolo 1351 c.c.) stesso, si parla in termini legali di forma scritta ab substantiam.
Parlando di classificazione dei contratti possiamo aggiungere che il preliminare di compravendita è un contratto ad effetti obbligatori, cioè, un contratto nel quale le parti si obbligano a stipulare un contratto definitivo successivamente con il quale si trasferirà la proprietà (effetto traslativo). Per rendere maggiormente efficacie l´accordo la parte promittente acquirente versa alla parte promittente venditrice una somma di denaro a caparra o in acconto. La caparra è definita dall´articolo 1385 c.c. riveste una natura risarcitoria in caso di inadempimento contrattuale, in altre parole essa rappresenta la liquidazione convenzionale anticipata in caso di inadempimento di una delle parti. L´acconto è un anticipo sul corrispettivo finale e perciò è parziale adempimento.
Il preliminare di compravendita DEVE essere registrato (art 10 DPR 131/1986- Finanziaria 2007) entro i 20 giorni successivi dalla stipula dell´atto stesso con applicazione dell´imposta fissa di € 168,00 (codice tributo 109T) oltre all´imposta di registro proporzionale nelle misure dello 0,50% sull´importo della caparra e del 3% sull´importo dell´acconto (codice tributo 104T). L´obbligo della registrazione del preliminare ricade sulle parti e in maniera solidale sull´agente immobiliare intervenuto, pertanto, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, l´Agenzia delle Entrate, può scegliere il soggetto dal quale pretendere il pagamento.
Le imposte pagate per la registrazione del preliminare verranno scomputate all´atto notarile fornendo al notaio copie in originali dei pagamenti effettuati. Per effettuare la registrazione è necessario prima di tutto il versamento delle imposte presso banca o ufficio postale mediante la presentazione allo sportello del modello F23 in triplice copia sul quale andranno riportati i dati dell´acquirente e del venditore.
Poi andrà compilato l´apposito modello di richiesta di registrazione (modello 69) disponibile presso gli sportelli dell´Agenzia delle Entrate. Sul preliminare di registrazione dovranno essere apposte le marche da bollo da € 14,62 ogni 100 righi di scrittura. In caso di ritardata registrazione (oltre i 20 giorni successivi all´atto) verrà applicata una sanzione del 30% sull´imposta dovuta e gli interessi legali.
Riferimenti normativi
• Legge 296/2006 Finanziaria per il 2007;
• D.L. 262/2006 Collegato alla Finanziaria per il 2007;
• D.L. 223/2006 convertito dalla Legge 248/2006 Manovra bis.

DIRITTI E DOVERI DELL´AGENTE IMM.


La legge n.89 del 3.2.1989 che disciplina l´attività del mediatore prevede che
-"Tutti coloro che esercitano, a qualsiasi titolo, le attività disciplinate dalla presente legge per conto di imprese organizzate, anche in forma societaria, per l´esercizio dell´attività di mediazione debbono essere iscritti nel ruolo"(art. 3, comma V L. 03.02.1989 n. 89);
-L´iscrizione al Ruolo Agenti di Affari in mediazione "è personale; l´iscritto non può delegare le funzioni relative all´esercizio della mediazione, se non ad altro agente di affari in mediazione iscritto nel ruolo" (art. 3, comma II L. 03.02.1989 n. 89);
- "hanno diritto alla provvigione soltanto coloro che sono iscritti nei ruoli" (art. 6 comma I L. 03.02.1989 n. 89).
- l´art. 11 del relativo regolamento di attuazione D.M. n. 452 del 1990 dispone inoltre che, qualora l´attività di mediazione sia esercitata da una società, i requisiti per l´iscrizione nel ruolo devono essere posseduti dal legale rappresentante, il quale, se non iscritto per conto della società stessa, non può esercitare attività mediatoria.
A tal proposito, la giurisprudenza costante ribadisce che l´esercizio dell´attività di mediazione con l´assistenza di ausiliari non iscritti al Ruolo Agenti di Affari in mediazione va equiparato all´attività del mediatore non iscritto o al mancato intervento dello stesso e comporta l´inesigibilità della provvigione (si vedano tra le altre Pretura di Torino, 23.10.1998 in Foro It. 1999, 1, 710; Pretura di Reggio Emilia, 21.04.1992 in Arch. civ., 1992, 952; Pretura di Torino, 25.07.1996 in Foro It. 1996, 1, 3810).
Per giurisprudenza costante il diritto del mediatore sorge alla conclusione del preliminare. Si veda tra tutte la recente sentenza della Corte di Cassazione, del 19.02.2004 n.3323, la quale stabilisce che " il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui, tra le parti avvalsesi della sua opera, si sia validamente costituito un vincolo giuridico che consenta a ciascuna di esse di agire per l´esecuzione del contratto, con la conseguenza che anche un contratto preliminare di compravendita deve considerarsi «atto conclusivo dell´affare», idoneo, per l´effetto, a far sorgere in capo al mediatore il diritto alla provvigione, senza che, in senso contrario, spieghi influenza la circostanza che, al preliminare, non sia poi seguita la stipula del contratto definitivo".
Il diritto del mediatore alla provvigione sorge nel momento in cui l´affare può ritenersi concluso.
I giudici riconoscono pacificamente che è dovuta la provvigione alla conclusione del preliminare.
Inoltre, con sentenza della Cassazione Civile, sez. III, 14/07/2004, n. 13067, è stato stabilito che se la proposta di acquisto, accettata dall´acquirente, contiene tutti gli elementi ovvero indicazione del prezzo, modalità di pagamento, data della stipula del contratto definitivo e della consegna dell´immobile, ecc. il mediatore ha comunque diritto alla provvigione poiché vi sono tutti gli elementi necessari ai fini della conclusione dell´affare in pratica: se c´e´ una proposta di acquisto a prezzo, e tu hai dato un mandato (nel caso in cui tu sia il venditore) sei tenuto a pagare la provvigione nel momento in cui ti portano la proposta a prezzo, altrimenti nel momento in cui tu accetti la proposta e stipuli il compromesso. Anche l´accettazione della proposta di acquisto stessa implica che l´affare e´ concluso e il mediatore ha diritto alla provvigione. Nel caso in cui tu sia l´ acquirente, e´la stessa cosa devi pagare la provvigione nel caso in cui la tua proposta sia stata accettata, pertanto significa che láffare e´andato a buon fine. Nel caso che tu ti ritiri dalla proposta perche´ per esempio non hai ottenuto il mutuo o per altri motivi, a meno che non ci fosse stata inserita qualche clausola sospensiva, sei comunque tenuto a pagare la provvigione, salvo il diritto del mediatore di chiederti anche la provvigione delláltra parte perche´ ha perso un affare e quindi due provvigioni...

IL GIUSTO RAPPORTO CON L´AGENTE IMM.


Negli Stati Uniti d´America praticamente tutte le compravendite di case vedono come protagonista l´agente immobiliare. In Italia no: si va dal 30 al 50% , a seconda delle stime (dati certi non esistono). Come mai? I motivi sono numerosi. I costi, innanzitutto: gli onorari richiesti variano dal 2,5 al 7% del valore della compravendita, molto più alti di quelli previsti in altri paesi, soprattutto quelli di lingua anglosassone. La fama dei mediatori, poi: a torto o a ragione l´agente immobiliare è visto da alcuni con sospetto, avvalorato da notizie di truffe riportate ogni tanto sulla stampa: un discredito che danneggia ingiustamente anche tanti bravi professionisti, mettendoli sullo stesso piano dei pur numerosi agenti troppo furbi o, semplicemente, troppo incompetenti. Occorre però chiarire che, anno dopo anno, la reputazione degli agenti è in crescita, grazie in parte alla normale evoluzione del "mestiere" e in parte grazie a norme a tutela del consumatore più rigide, anche se tutt´ora insufficienti. Un terzo motivo del rallentato sviluppo della professionalità è la mania, tutta italiana, del "fai da te". Benché la compravendita di un immobile sia l´impegno più gravoso che la famiglia media prende nella propria vita, pur di risparmiare pochi soldi si tende spesso ad arrabattarsi da soli, con il risultato di perdere non solo tanto tempo, ma anche denaro, concludendo accordi tra acquirente e venditore zeppi di errori legali e privi di sicurezze, che finiscono per danneggiare gravemente uno dei contraenti. Che fare, allora, se è vero che ogni compravendita è un rischio, sia che si faccia da soli, sia che ci si serva di un professionista come l´agente immobiliare? La soluzione è: fare il proprio mestiere di clienti. Cioè innanzitutto essere coscienti di quali sono i diritti e doveri dell´agenzia. Poi trattare con lei per avere un contratto che ci avvantaggi, senza per questo mettere in pericolo il ragionevole guadagno che il mediatore deve ricavare dalla sua attività. Se è il caso, farsi aiutare anche da altri professionisti, come per esempio il notaio che concluderà a suo tempo il rogito. In questi casi, come dice il proverbio, "chi più spende, meno spende".
Due tipi di contratto con l´agenzia. Va premesso che esistono due tipi di ruoli che l´agente immobiliare può recitare. Il primo è quello di mediatore. L´incarico della vendita è dato, in genere, da chi è proprietario dell´immobile, ma il mediatore resta una figura imparziale per legge. Deve mettere in contatto chi vende e chi acquistata, consigliare entrambi e comunicare loro tutte le circostanze a lui note o facilmente conoscibili che influenzano la conclusione dell´affare. In genere è pagato da proprietario e acquirente, ma solo se l´affare viene concluso.
Diverso è il caso quando l´agente non è un mediatore, ma un "procuratore o mandatario" di una sola delle parti (venditore o acquirente). Allora solo chi gli ha dato il mandato lo paga, e lui deve agire solo per i suoi interessi e ha diritto all´onorario anche se non riesce nel suo scopo (purchè si sia dato da fare). Assume quindi un po´ la figura dell´ "avvocato" incaricato" da uno dei due.
La figura dell´agente mandatario è molto diffusa nei Paesi anglosassoni, dove funziona benone. In Italia, invece, il mandato troppo spesso cela uno stratagemma dell´agente immobiliare per guadagnare anche dandosi poco da fare. Inoltre se la procura è ampia, il mandatario può ottenere il potere di sostituirsi in tutto al venditore, di fatto esautorandolo, e concludendo quello che è un affare solo per lui. Ecco perché, se non si sa bene quel che si sta facendo, la prima cautela per il cliente è firmare sempre un "incarico di mediazione" e mai un mandato o una procura a vendere.
Chi può essere mediatore. Per poter esercitare il mediatore deve essere iscritto al ruolo provinciale tenuto presso le Camere di commercio, e anche l´azienda per cui opera deve essere iscritta alla Camera di commercio per questa specifica attività. Un mediatore serio non aspetta nemmeno che il cliente gli chieda conto della sua iscrizione, ma nel biglietto da visita e nella carta intestata indica il numero di ruolo, che è comunque verificabile presso le Camere di Commercio. Chi esercita, senza essere iscritto, non ha diritto al pagamento dell´onorario e rischia una multa variabile tra 516 e 2.064 euro. I mediatori iscritti al ruolo di recente debbono avere anche conseguiti il diploma di scuola secondaria di secondo grado, oltre ad avere frequentato un corso di formazione.
Diritti del mediatore. Il mediatore ha diritto a ricevere una provvigione da entrambe le parti se l´affare si conclude, o dalla parte inadempiente se l´affare non si conclude per sua colpa. Ha diritto alla provvigione da entrambe le parti che ha messo in contatto se queste concludono l´affare entro un anno dalla scadenza dell´incarico di mediazione. Ha diritto infine alla provvigione, o a una sua percentuale, dal cliente da cui ha ricevuto l´incarico in esclusiva se nel periodo di validità del contratto il cliente conclude l´affare per conto suo o con l´aiuto di un altro mediatore. Il diritto all´onorario scatta anche se non esistono accordi scritti con uno dei suoi clienti: basta infatti che il mediatore abbia avuto un ruolo nella conclusione dell´affare.
E´ consigliabile, però, che il venditore di un immobile firmi un incarico scritto al mediatore, in cui si fissano delle regole. L´incarico offre garanzie sia all´agente immobiliare (che così si vede riconosciuto il diritto alla provvigione) , che al suo cliente, che potrà contrattarne le clausole (entità della provvigione, momento in cui viene pagata, obblighi del mediatore superiori a quelli fissati dalla legge).
Onorario del mediatore. L´onorario è stabilito di solito in percentuale al prezzo di vendita accettato. Non vi è alcuna legge che fissa quale sia questa percentuale, che è stabilita dalla libera contrattazione tra agente e cliente. Tuttavia, se nell´incarico non è fissata la percentuale, si fa riferimento a quelle applicate nella zona, che sono scritte presso gli "Usi e costumi", un documento conservato presso le camere di Commercio.
In genere la percentuale cresce quanto è più difficile "piazzare" l´immobile (per esempio una casa proposta a prezzo alto o una in una località di villeggiatura poco quotata) e cala tanto più l´immobile è di pregio. Per esempio, se due immobili sono facilmente vendibili, ma il prezzo di uno è centomila euro e quello dell´altro, molto pregiato, un milione di euro, non è giusto che l´agente, facendo praticamente la stessa fatica, guadagni dieci volte di più sul secondo immobile.
L ´onorario è tradizionalmente richiesto dal mediatore alla firma del compromesso (preliminare d´acquisto), cosa che è senz´altro suo diritto . Ma è anche diritto del venditore contrattare, perché il pagamento sia previsto al rogito o alla sua trascrizione nei registri immobiliari. Tra la firma del compromesso e il rogito possono passare mesi e può capitare di tutto (per esempio l´acquirente muore o fallisce o la banca gli rifiuta un mutuo). Meglio invece essere sicuri che l´affare sia andato a buon fine.

L´INCARICO DI MEDIAZIONE


L´incarico può essere di due tipi: con o senza esclusiva. Se esiste l´esclusiva, ci s´impegna per un periodo a non vendere direttamente la casa e a non dare incarico ad altre agenzie. In compenso, si hanno maggiori sicurezze sul fatto che il mediatore si dia davvero da fare per trovare un acquirente e si evita l´affollarsi di proposte perditempo fatte balenare non solo da acquirenti poco seri ma anche da agenzie che, pur di acchiappare l´incarico, si inventano compratori inesistenti.
Clausole vessatorie. L´agente che ottiene l´esclusiva, deve concedere qualcosa in più al cliente, perché tale clausola non sia da considerare "vessatoria" (e quindi inefficace). Questo è, almeno, il parere di molti esperti. Gli spazi di contrattazione principali sono due. Il primo è la clausola con cui il mediatore rinuncia al rimborso delle spese, nel caso in cui non riesca a concludere l´affare. Sono in pochi a saperlo: il mediatore, anche se non può chiedere l´onorario, ha diritto al rimborso spese, a meno che non ci sia una clausola contrattuale che lo esclude. Se proprio non si vuole inserire questa clausola, è buona norma fissarne un tetto massimo di spesa ed esigere le relative pezze giustificative.
La seconda clausola è l´impegno da parte del mediatore a scovare, e se è possibile eliminare, ogni vincolo alla vendita (ipoteche, proprietà in comunione, diritti di eredi in caso di donazione, indagine su eventuali abusi edilizi passati eccetera). Il controllo sull´esistenza di ipoteche, come ha chiarito più volte la Cassazione, non è un obbligo del mediatore: tuttavia è assicurato dagli agenti più organizzati e professionali, e resta possibile imporlo nel contratto.
Penali esagerate. Vessatoria è stata considerata anche la clausola in cui si costringe al cliente di versare comunque l´intero onorario pattuito, quando commette infrazioni al contratto di non grande rilievo. Come quando, per esempio, decide di ritirarsi dalla vendita mentre l´agente non ha ancora trovato un acquirente che si sia impegnato.
Durata. La durata più giusta dell´incarico dipende dalla facilità di collocare la casa sul mercato. Quest´ultima varia a seconda del prezzo proposto e del tipo di fabbricato. Per esempio, case di villeggiatura o immobili particolari (ampi, in quartiere a rischio, commerciali in vie di scarso transito) ci mettono più tempo ad essere venduti. Per un immobile più facile da piazzare si oscilla invece sui 4 mesi di durata dell´incarico. Va evitata la clausola che rinnova automaticamente l´incarico stesso in mancanza di disdetta con raccomandata prima della scadenza. Il rinnovo, se deve esserci, va voluto dal cliente e non imposto dalla sia distrazione.
Caparra. Meglio quella confirmatoria, che lega venditore e compratore alla perdita secca di una certa somma, se inadempienti. Resta però possibile pretendere l´esecuzione del contratto e chiedere i danni. E´ bene che l´acquirente non versi i soldi della caparra nelle mani dell´agente immobiliare, ma in quelle del venditore o, meglio, in quelle di un notaio che faccia da arbitro imparziale.

IL DECALOGO DI CHI VENDE CASA


1. Controllare che il mediatore sia iscritto al ruolo presso la camera di Commercio (chiedere il tesserino)
2. Controllare che abbia l´obbligatoria polizza di responsabilità professionale;
3. Incassare la caparra o affidarla a un terzo (notaio) e non all´agente;
4. Preferire, se possibile, l´incarico in esclusiva;
5. Non accettare il supero (cioè il patto con cui l´agente si intasca tutto quello che riesce a strappare all´acquirente oltre una cifra prestabilita)
6. Non firmare da solo l´incarico, farlo firmare anche all´agente, che così prende impegni;
7. Evitare i rinnovi automatici dell´incarico, salvo disdetta con raccomandata;
8. Chiarire se vanno pagate, e in che misura, le spese al mediatore, se non conclude l´affare;
9. Pretendere durate ragionevoli dell´incarico

ASTE

LA DIFFERENZA FRA ASTA CON O SENZA INCANTO



ASTA CON INCANTO: si svolge in Pubblica Udienza, effettuando rilanci a partire dalla base d´asta che trovate indicata. Chi rilancia maggiormente, si aggiudica l´asta. Di solito i rilanci hanno una entità decisa dal giudice (ad esempio, ogni rilancio fa aumentare la somma per l´immobile di 5000 euro). Questi vengono fatti a voce e, dopo ogni rilancio, vengono dati 3 minuti di tempo a coloro che volessero rilanciare nuovamente. Se questo non avviene, l´asta è conclusa e l´immobile va al miglior offerente.
ASTA SENZA INCANTO: si svolge in busta chiusa. Chi vuole partecipare all´asta deve consegnare una busta chiusa, contenente l´offerta che viene fatta ed i dati dell´offerente, presso la cancelleria del tribunale. Il giorno stabilito sarà il giudice dell´Esecuzione ad aprire le buste ed a valutare le offerte. Se una di esse dovesse superare il valore dell´immobile aumentato di un quinto, essa viene senz´altro accolta. Se invece è inferiore il giudice non può procedere con la vendita se vi è il dissenso del creditore procedente o se crede che vi siano reali possibilità di una vendita migliore dell´immobile con, ad esempio, una asta con incanto.


COS´ E´ IL CERTIFICATO ENERGETICO


La certificazione energetica non è altro che un certificato dal quale si può capire come è stato realizzato l´ edificio dal punto di vista dell´ isolamento della coibentazione e quindi in che modo il fabbricato possa contribuire ad un risparmio energetico. In sostanza consiste in una valutazione dei requisiti energetici integrati di un immobile con conseguente certificazione e attribuzione di una certa classe energetica. Un esempio.....sicuramente vi sarà capitato di acquistare un elettrodomestico; che sò un frigorifero, una lavastoviglie ecc. Ognuno di questi elettrodomestici in base al consumo energetico rientra in una determinata classe: A, B ecc. D´ ora in avanti si potrà fare un discorso similare anche per i nostri edifici i quali anche loro in base al consumo energetico rientreranno in una determinata classe di consumo energetico.
E´ interesse del consumatore, ad esempio l´ acquirente di un immobile sapere se l´ edificio produce o meno un risparmio energetico. Ricordiamoci che una casa o un qualsiasi altro fabbricato realizzato senza nessun accorgimento dal punto di vista energetico oltre a causare un maggiore inquinamento produce anche un aggravio di spese per la persona che lo abita.
Infatti un edificio mal isolato o che non ha nessun dispositivo di produzione di energia alternativa inevitabilmente produrrà delle spese in più per le tasche del cittadino. Ecco quindi che il certificato energetico riesce a dare delle informazioni sulla tipologia del fabbricato che stiamo acquistando sotto l´ aspetto del risparmio energetico.
L´ attestato di certificazione energetica contiene dunque tutte le informazioni legate al rendimento energetico. In particolare dovrà contenere:
- dati di efficienza energetica dell´ edificio
- valori vigenti a norma di legge
- valori di riferiimento ossia classe energetica

ITER PER LA CERTIFICAZIONE ENERGETICA


Con il nuovo decreto del 06/10/2006 il certificato energetico è dunque obbligatorio da tale data. Tuttavia fino a quando non vi saranno linee guida ufficiali (così come prevede l´ art. 5 del nuovo decreto) il certificato energetico potrà essere sostituito da un attestato di qualificazione redatto dal progettista o dal direttore dei lavori.
Il nuovo decreto in materia di risparmio energetico prevede che anche i vecchi edifici e comunque tutti quelli esistenti siano dotati di certificato energetico. La cosa naturalmente sarà graduale. Dal 1° luglio 2007 il certificato che attestante la capacità di risparmio energetico diventerà necessario anche per gli edifici esistenti o in fase di costruzione alla data di entrata in vigore del dlgs 192/2005, ma solo nel momento della compravendita.
Sempre dal 1° luglio 2007 diventa obbligatorio il "bollino verde" anche per gli edifici superiori ai 1000 metri quadrati, nel caso di compravendita dell´intero immobile. Dal 1° luglio 2008 l´obbligo viene esteso anche agli immobili di superficie inferiore ai 1000 metri quadrati, ma sempre nel caso di compravendita dell´intero immobile. Soltanto dal 1° luglio 2009 l´attestato di efficienza energetica non potrà mancare anche nelle compravendite di singoli appartamenti.
Il decreto prevede inoltre l´ obbligatorietà per i nuovi edifici dell´ installazione di impianto solare termico per riscaldamento dell´ acqua ed impianto fotovoltaico la cui potenza sarà stabilità con decreto successivo
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